Οι εταιρείες ακινήτων έχουν περίπου 165 δισεκατομμύρια δολάρια σε ομόλογα που λήγουν μέχρι το 2026, ενώ οι τράπεζες μειώνουν την έκθεσή τους στον κλάδο και το πιστωτικό κόστος είναι στο υψηλότερο επίπεδο από την εποχή της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Αυτό άφησε ορισμένες από τις επιχειρήσεις να κινδυνεύουν να υποβαθμιστούν σε καθεστώς “σκουπιδιών“, καθιστώντας ακόμη πιο ακριβό το δανεισμό τους.
Οι αντίξοες συνθήκες περιλαμβάνουν τη συντριβή των αξιών των γραφείων από το City του Λονδίνου έως το Βερολίνο, αφήνοντας την ακίνητη περιουσία ως τον λιγότερο δημοφιλή κλάδο μεταξύ των διαχειριστών κεφαλαίων για τρίτο συνεχόμενο μήνα, σύμφωνα με έρευνα της Bank of America Corp.
Φουσκωμένοι με χρέος, πολλοί ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να στραφούν σε πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων, μειώσεις μερισμάτων και εκδόσεις δικαιωμάτων σε μια προσπάθεια να αναβαθμίσουν τις επιχειρήσεις για ένα πιο ταραχώδες μέλλον.
“Το τείχος των ωριμάνσεων θα μπορούσε να αποτελέσει καταλύτη για την πραγματοποίηση συναλλαγών, διότι αν οι δανειολήπτες δεν είναι σε θέση να αναχρηματοδοτηθούν, θα πρέπει να αποχωρήσουν“, δήλωσε η Jackie Bowie, επικεφαλής του τμήματος EMEA της Chatham Financial. “Υποψιάζομαι ότι θα έχετε περισσότερα περιουσιακά στοιχεία που θα πωληθούν στην αγορά, σε προβληματικά επίπεδα”
Χρέος Millstone
Το… παιδί-ομπρέλα για τη φυγή προς την κατρακύλα ήταν η σουηδική εταιρεία ακινήτων Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, η οποία έχει πέσει πάνω από 90% από το ιστορικό της υψηλό.
Το χρέος της, ύψους 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων, που χρησιμοποιήθηκε για τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου με περισσότερα από 2.000 ακίνητα, έχει μετατραπεί σε μυλόπετρα μετά το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος. Οι προσπάθειες της εταιρείας για συρρίκνωση έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον εταιρειών όπως η Brookfield Asset Management, με αποτέλεσμα η τιμή της μετοχής να σημειώσει ράλι την Παρασκευή.
Ο ιδιοκτήτης έχει ήδη υποβαθμιστεί σε “σκουπίδι“, γεγονός που τον οδήγησε να εγκαταλείψει μια προγραμματισμένη έκδοση δικαιωμάτων προτίμησης, και η αγορά εκτιμά την προοπτική ότι θα ακολουθήσουν και άλλοι. Η πλειονότητα των ομολόγων ακινήτων στον δείκτη ομολόγων υψηλής πιστοληπτικής διαβάθμισης του ευρώ εκδόθηκε από εταιρείες που έχουν πλέον πιστοληπτική ποιότητα περισσότερο χαρακτηριστική εκείνων με καθεστώς junk, σύμφωνα με ένα ποσοτικό μοντέλο που εφαρμόζει το Bloomberg.
Αν δεν μπορέσουν να συρρικνώσουν τα χρέη τους ή αν τα επιτόκια δανεισμού δεν πέσουν ξανά, αυτοί οι αποκαλούμενοι υποψήφιοι “έκπτωτοι άγγελοι” θα πρέπει πιθανότατα να πληρώσουν υψηλότερα επιτόκια για την πίστωσή τους όταν τελικά έρθει η ώρα της αναχρηματοδότησης.
Ισχυρό κίνητρο
“Θα υπάρξει ένα πολύ ισχυρό κίνητρο για πολλούς από αυτούς τους εκδότες να επιστρέψουν στην επενδυτική βαθμίδα. Έχουμε ήδη δει ότι προσπαθούν να υπερασπιστούν αυτή τη γραμμή στην άμμο, καθώς το επιχειρηματικό τους μοντέλο δεν είναι φυσικά υψηλής απόδοσης“, δήλωσε ο Viktor Hjort, παγκόσμιος επικεφαλής της πιστωτικής στρατηγικής και των αναλυτών της BNP Paribas SA.
Η διατήρηση της αξιολόγησης, ωστόσο, μπορεί να αποδειχθεί απρόσιτη για ορισμένους, όχι μόνο επειδή τα υβριδικά ομόλογα των ιδιοκτητών έχουν καταρρεύσει στη δευτερογενή αγορά.
Ορισμένοι διαχειριστές κεφαλαίων χάνουν την υπομονή τους, πουλώντας τα ομόλογα πίσω στις εταιρείες ακινήτων που τα εξέδωσαν, όπως η Aroundtown SA και η σουηδική Heimstaden Bostad AB. Η ελκυστικότητα της διαχείρισης του παθητικού για τους ιδιοκτήτες είναι προφανής: οι τιμές των ομολόγων υψηλής διαβάθμισης σε ευρώ έχουν μειωθεί σχεδόν κατά ένα πέμπτο από την αρχή του 2022.
“Οι μεγάλες και ξαφνικές κινήσεις των ονομαστικών επιτοκίων δημιουργούν αβεβαιότητα και είναι σημαντικό να διατηρούμε τη χρηματοοικονομική πειθαρχία για να περιηγηθούμε σε τέτοιες περιόδους“, δήλωσε ο επικεφαλής επενδύσεων της Heimstaden AB Christian Fladeland. “Θεωρούμε ότι αυτό αντικατοπτρίζεται στον ισχυρό ισολογισμό μας, στην πολιτική αντιστάθμισης κινδύνων και στο ισορροπημένο προφίλ ωρίμανσης του χρέους μας” Η Aroundtown και η SBB δεν απάντησαν σε αιτήματα σχολιασμού.
Άλλες επιχειρήσεις θα στραφούν σε εκδόσεις δικαιωμάτων προτίμησης ή σε ακριβές εναλλακτικές μορφές χρέους για να μειώσουν το βάρος τους, μειώνοντας τα κέρδη με την πάροδο του χρόνου.
Αυτό άφησε τις γωνίες της αγοράς μετοχών να αναβοσβήνουν κόκκινες σημαίες που δεν έχουν παρατηρηθεί από την εποχή της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Οι πολλαπλασιαστές των προθεσμιακών τιμών προς λογιστική αξία υποδηλώνουν ότι οι μετοχές αυτές διαπραγματεύονται στα φθηνότερα επίπεδα από το 2008. Ο δείκτης μετρά την αξία των μετοχών μιας εταιρείας σε σχέση με την αξία των περιουσιακών της στοιχείων.
Το ξεπούλημα από την κορυφή μέχρι το κατώτατο σημείο από τον Αύγουστο του 2021 πλησιάζει το 50% ή 148 δισεκατομμύρια δολάρια, αφήνοντας τον δείκτη Stoxx 600 Real Estate Index σε χαμηλό ρεκόρ σε σχέση με τον δείκτη αναφοράς των ευρωπαϊκών μετοχών.
Η ευρύτερη αναταραχή κόστισε στην British Land Plc τη θέση της στον FTSE 100 μετά από περισσότερες από δύο δεκαετίες, ενώ ο ιδιοκτήτης της οικονομικής περιοχής Canary Wharf στο Λονδίνο υποβαθμίστηκε βαθύτερα σε “σκουπίδια“. Εκπρόσωπος της British Land αρνήθηκε να σχολιάσει. Ο όμιλος Canary Wharf Group δεν απάντησε σε κλήση για σχολιασμό.
Η British Land χάνει τον FTSE 100 μετά από δύο δεκαετίες στο δείκτη
Έχει επίσης αφήσει τις αγορές ακινήτων σχεδόν παγωμένες με τους αγοραστές να απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις για να αντισταθμίσουν τον κίνδυνο αύξησης των επιτοκίων και την αποχώρηση των ενοικιαστών. Οι τιμές των κορυφαίων κτιρίων γραφείων στο Παρίσι, το Βερολίνο και το Άμστερνταμ μειώθηκαν περισσότερο από 30% μέσα σε 12 μήνες, σύμφωνα με τον μεσίτη Savills Plc.
“Το κλίμα εξακολουθεί να είναι αρκετά κακό και αυτό αντικατοπτρίζεται σε αυτή την τιμολόγηση της αγοράς“, δήλωσε ο Bowie της Chatham Financial.
Είναι μέρος μιας παγκόσμιας τάσης που έχει δει το ποσό των ομολόγων και δανείων ακινήτων που διαπραγματεύονται σε προβληματικές τιμές να υπερβαίνει τα 190 δισεκατομμύρια δολάρια. Αυτό έρχεται σε αντίθεση με άλλους κλάδους, όπου έχει συρρικνωθεί τους τελευταίους μήνες.
Περαιτέρω πτώσεις
Μπορεί να έρθουν χειρότερα. Οι αξίες των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη θα μπορούσαν να μειωθούν έως και 40% λόγω του βαθμού στον οποίο έχουν ανατραπεί οι αγορές χρέους, έγραψε ο αναλυτής της Citigroup Inc. Aaron Guy σε σημείωμά του νωρίτερα αυτό το μήνα.
Επιπλέον, έγραψε, οι ιδιοκτήτες μπορεί να πρέπει να παρέχουν περίπου 50% επιπλέον ίδια κεφάλαια όταν αναχρηματοδοτούν ένα περιουσιακό στοιχείο, προκειμένου να ικανοποιήσουν τις μετρήσεις με τις οποίες οι τράπεζες και τα ιδιωτικά πιστωτικά ταμεία δανείζουν. Αυτό βασίζεται σε επιτόκιο αναχρηματοδότησης 6%.
“Λειτουργούμε με την παραδοχή ότι οι αποτιμήσεις πρέπει ακόμη να προσαρμοστούν προς τα κάτω. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει ακόμα περισσότερος πόνος να έρθει“, δήλωσε ο Max Berger, διαχειριστής πιστωτικού χαρτοφυλακίου στην DWS Investment GmbH. “Ορισμένα από αυτά τα επιχειρηματικά μοντέλα δεν είναι πλέον βιώσιμα. Οι αγορές ομολόγων το γνωρίζουν αυτό”
Η αβεβαιότητα έχει αφήσει τους διαχειριστές κεφαλαίων επιφυλακτικούς.
“Μένουμε έξω από τον τομέα“, δήλωσε ο Lucas Maruri, διαχειριστής κεφαλαίων της MAPFRE Asset Management, η οποία διαχειρίζεται περίπου 40 δισεκατομμύρια ευρώ. “Εκτιμούμε ότι εξακολουθούν να υπάρχουν κίνδυνοι που εμποδίζουν την καλή απόδοση των μετοχών των εταιρειών ακινήτων, των REITs και των ευρωπαϊκών κατασκευαστών τους επόμενους μήνες“
